独身・兄弟姉妹が亡くなった相続｜不動産売却の流れ・専門家が完全解説
最近のご相談では、不動産は現金化して、相続人の方で分けたいというご要望が増えてきております。
- 昔のように、”家族全員で同じ家へ住む”時代ではなく、それぞれに持ち家がある。
- そもそも不動産は分けにくいため、現金であれば分割できる。
- リモートや二拠点生活の普及により、自分の家は持たない考え方である。
- 低金利が続いたため、独身時代にマンション購入や離婚後の単身も持家である。
つまり、住まいにも多様な考えがあって、兄弟姉妹でも離れて生活をしているからこそ、”突然訪れる”と感じるのが、”兄弟姉妹の相続”です。
そのため、今回は、誰もが知っておいた方がいい独身・兄弟姉妹が亡くなった相続｜不動産売却の流れをまとめました。
今後、みなさまが相続を経験されるときに、不動産を売却しなければならない・もしくはいつか売却する場合、どのような流れになるかをホームページで解説をしていきたいと思います。当ホームページをご覧いただいた方のお役に立つことができれば幸いです。
なお、当事務所では、不動産取引の経験を活かして、行政書士業務として、金融機関解約数100件以上の遺産整理業務を受任しております。お客様の相続手続き（金融機関の解約・名義変更）と合わせて、不動産の売却のお手伝い・提携税理士・司法書士と連携など、ワンストップサービスを実現しております。
- 不動産は空き家の実家だけ。現金化？分け方は？
- 相続発生。税金・登記・不動産など窓口を一本化したい。
- 不動産の売却と一緒に、遺品整理・不要な車の売却をしたい。
- 銀行や役所へ行く時間がない。代理でお手続きをお願いしたい。
- 相続後の年金・保険金の受け取りで戸籍を代理で取得してほしい。
- 将来の相続対策。安心できる遺言を作りたい。
それでは、”独身・兄弟姉妹が亡くなった相続｜不動産売却の流れ”をみていきましょう。
STEP1｜”ご自宅の探しもの”・遺品整理
まずは、少しずつでいいので、亡くなられた方の”ご自宅の探しもの”からスタートいたします。
- カギ（家・賃貸不動産・車・バイク・貸金庫）
- 亡くなられた方の本人確認（免許証・保険証・マイナンバーカード・年金手帳など）
- 通帳・キャッシュカード・クレジットカード（支店・口座番号などの情報）
- スマホ・パソコン（ID・パスワード・連絡先など）
- 不動産書類（固定資産税・権利証・売買書類など）
- 遺言があるかないか（タンスや金庫または公証役場など）
どれも大切なものですが、相続の手続きにおいては、”一番大切な探しもの”は、“遺言があるか”ないか”です。今後の手続きの流れが変わってくるため、最初の段階でよく探すことをオススメします。あとで遺言が見つかって、亡くなられた方のご要望で、財産の受け取りが指定されていて、兄弟姉妹の誰かが受け取りできない場合など、トラブルになることもあります。
不動産を売却することが決まっている場合は、ご購入したときの売買契約書（諸費用や借入の資料など）もお探ししましょう。不動産売却においては、購入金額より売却金額が高いときは、譲渡税がかかります。購入金額がわからないと、計算方法が簡易的な扱いになり、手取りの金額が大きく変わります。（諸条件あり）
また、みなさまのご質問で、「権利証が見当たらないのですが、どういたしましょうか？」とご相談もあります。相続のない不動産の売買では、見当たらないと面倒な手続きが増えますが、相続での不動産売買の場合は、権利証がなくても、相続登記（名義変更）の手続きはできますので、ご安心ください。
室内の整理は、ゆっくりでいいので、少しずつ進めていきましょう。
ただし、亡くなられた方が、”持ち家・賃貸”、”相続税申告が必要・不要”、”納税資金がある・ない”によって、全体の手続きの流れやスピード感が変わります。今回は、遺産分割による持ち家の売却について、ご説明していますが、お客様ごとに方針が変わります。お悩みの方は、お気軽にご連絡いただければと思います。
なお、当事務所での初回相談は、将来の不動産売却・査定を考えて、“亡くなられた方のご自宅”でのご相談が増えてきております。お客様でも、何年ぶり（もしくは初めて）兄弟姉妹（叔父叔母）の家にきたという方も、けっこういらっしゃいます。
STEP2｜”相続の届出”・戸籍収集
さて、ご自宅の整理をしながら、同時に進めていく届け出がたくさんあります。
今回の記事は、”独身の兄弟姉妹が亡くなった相続・不動産売却の流れ”がメインテーマのため、簡単なご説明にしておきます。
（届出と戸籍の話になりますので、不動産売却の流れをすぐ確認されたい方は、次のSTEPへ進んでください。また、”相続対策や相続の流れ”については、個別にご説明することもできますので、お気軽にご相談いただければと思います。）
- 死亡届（亡くなられた方の住所の役所）
- 火葬・埋葬（亡くなられた方の住所の役所・寺院・墓地管理事務所）
- 健康保険証（亡くなられた方の住所の役所）
- 年金手帳（亡くなられた方の住所の役所）
- 運転免許証（亡くなられた方の住所の警察署）
- パスポート（亡くなられた方の住所管轄の旅券課）
- 公共料金・固定電話・スマホ（亡くなられた方の契約会社）
- 自動車・クレジットカード・銀行（亡くなられた方の住所管轄の旅券課）
- 管理会社・管理人・近所（亡くなられた方がマンションの場合）
- 社員証（亡くなられた方の働いていた会社）
さらに、年金を受け取り中の方の場合は、年金事務所で年金の停止、受給資格がある場合は、寡婦年金・遺族年金・死亡一時金、医療費還付・生命保険金の受け取りなど、それぞれの窓口へそれぞれの必要書類を持参しなければいけません。（会社の退職金や企業年金もあります。）
すでに、根をあげそうですよね。今の行政の窓口は、分散されているため、かなりの時間がかかると認識しておいてください。
そして、独身・兄弟姉妹の相続手続きの場合は、相続人であること証明できる戸籍謄本を求められます。そのため、きちんと戸籍収集をしておかなければ、届出の後の手続きは、各種窓口がきちんと対応してくれません。（同居の兄弟姉妹でも）
それでは、どうしてここまで面倒になるかと言いますと、”亡くなられた方の法定相続人”が、「兄弟姉妹（姪甥）であること」を証明しなければならないためです。
- 亡くなられた方の配偶者
- 亡くなられた方の子ども（孫）
- 亡くなられた方の親（祖父母）
配偶者は、常に法定相続人です。そして、亡くなられた方に子どもがいれば、子どもも法定相続人となります。
【法定相続人の第３順位（亡くなられた方の兄弟姉妹・姪甥が相続する場合）】
子どもがいないこと（亡くなっているときは死亡していること）と、親が亡くなっていることがわかること
法定相続人の順位については、下記のページを参考にしてみてください。（新しいページが開きます。）その後、こちらのページに戻ってもいいと思います。
代表でお手続きする方が”兄弟姉妹なのか、姪甥なのか”によっても必要な戸籍謄本などは違いますが、戸籍謄本が何通も必要になりますので、法定相続情報一覧図を作成することをオススメいたします。
相続手続きにおいて、この戸籍収集がどのくらい大変かで、自分で手続きできるか専門家に依頼するかが決まるポイントになります。
広域交付によって、本籍地以外でも戸籍謄本が取得できるようになりましたが、親子までの範囲のため、戸籍収集が一番大変な兄弟姉妹の相続手続きは、今までと同じように、本籍地のみ取得となります。
行政の手続きだけでなく、遺品整理・不動産・車・保険・金融機関解約・相続税申告など、多く窓口と連絡をとることになります。親子の相続であれば、家族だから・長男だから・同居しているからと自分で手続きすることはありますが、別居している親族の相続は、専門家にまかせて、労力やご負担も分割する方が多いです。
当事務所では、戸籍収集の途中や法定相続情報一覧図の作成などのご相談もできます。そして、戸籍のチェック・足りない戸籍収集・疎遠な親族とのやりとりから対応することもできます。お気軽ににご相談ください。
STEP3｜遺品整理・見積比較と不動産査定
それでは、”戸籍収集”、”室内の整理”の目処がついたあとは、遺品整理・不動産会社とのやり取りになります。（戸建の場合は、解体・測量会社も見積比較）
親族とのやり取りするうえで、相続財産がどのくらいの評価額なのか、借入があるのか、いくらで売れるのか、内容が分からなければ、話し合いが進むことはありません。
相続人の人数・相続税申告があるか・納税資金があるかにもよりますが、このタイミングで、”すぐに売却”へ決まる場合と”落ち着いてから売却”する場合に分かれます。（結局、税制上の問題で、3年以内には売却したいと考えていても、相続人全員の話し合いがまとまらない場合は、先のばしになります。）
そのため、不動産会社へ相談・査定依頼の時期については、方針が決まってから、検討するようにしましょう。
特に、一円でも高く売れる会社を探そうと、”一括査定サイト”などは控えましょう。自分が住んでなかった不動産の立ち会いや営業の電話やメール・訪問アプローチの対応に時間を取られてしまいます。
そもそも、遺産分割協議の目処がついていない場合は、不動産を売買契約するタイミングではありません。
（実務的には、売買契約はできなくはないですが、解除条件つきでの売買契約になります。不動産営業のレベルによっては、相続登記や遺産分割協議の時間的流れを把握していない方も多くいらっしゃいます。）
室内の整理前に、売却活動をスタートしたケースもありますが、買い手の方が、室内整理後に再確認したいことも多く、結局、時間がかかります。そして、売出期間が長くなると、売れ残りのイメージがついてしまいます。
そのため、売却活動についても、あまり早くスタートするのもオススメしていません。（当事務所の場合は、確実に売買ができるタイミングに合わせて、売出をしていきます。）
不動産の立地条件にもよりますが、売買契約・引渡し時期のタイミングは、売買金額を決めるうえでの大切な交渉ポイントになります。”相続案件 ＝ 売り急ぎ案件”など、決めつけて足元をみてくる不動産会社もあります。大切な相続財産なので、売り手有利で進めていける会社にご依頼できるかが”売却金額の違い”にもつながります。
STEP4｜遺産分割・不動産売買契約
亡くなられた方の全体の財産金額がわかってきましたら、相続人全員でどのように分けていくかを決めていきます。
相続財産一覧である”財産目録”で、売却予定金額・相続税・諸費用と比較しながら、遺産分割・分配金を決めていく流れとなります。（遺言があれば遺言での手続きに進みます。）
そして、相続財産の金額が相続税の基礎控除を超える場合、つまり、”相続税の申告が必要・不要”、”納税資金がある・ない”によって、このあとの手続きの順番も変わります。
最優先しなければならないケースは、不動産の売却しないと、納税資金がない場合です。相続税の申告期限（死亡日・翌日から10ヶ月以内）までに、不動産を売却・現金化して、納税しなければなりません。土地・戸建てで測量・分筆後に不動産売買・納税の場合など、”あっという間”です。
今回は、相続人の話し合いにより不動産を売却した資金と他の財産すべて分割（遺言なし）のご説明のため、まずは、不動産の名義変更（亡くなられた方から”代表相続人”（または相続人全員）へ相続登記）をしていきます。
- 遺言（自筆・公正証書遺言など）
- 遺産分割協議書（急ぎのとき→不動産のみ・先に署名捺印）
- 遺産分割協議書（すべての財産）
- 印鑑証明書（相続人全員分）
- 法定相続情報一覧図
- 不動産資料（固定資産税評価額など）
相続人のなかに、未成年・行方不明・認知症などがいる場合は、さらに複雑な手続きになっていきます。相続不動産の売却が想定以上に時間がかかる理由の一つです。
さらに、相続における不動産売却・相続税申告については、税制がたくさんあります。税理士との連携が必須になります。特に、不動産売却における”空き家特例”は金額が大きいため、適用できるかで手取りの金額が変わってきます。（詳細については、国税庁のHPやかかりつけの税理士へご確認ください。）
- 相続などにより取得した亡くなられた方の居住用家屋または土地などを、令和9年12月31日までに売却して、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。（一定の要件に当てはまるとき）
また、（代償分割でも）名義変更のあとに、不動産を売却する場合は、取得金額より売却金額が高く利益が出た場合には、譲渡益がかかり、確定申告する必要があります。（詳細については、国税庁のHPやかかりつけの税理士へご確認ください。）
不動産・相続登記・申告など、すべての専門家へ依頼することになります。当事務所では、不動産取引経験20年以上あり、税理士法人グループに所属しているため、お客様の相続手続き（金融機関の解約・名義変更）と合わせて、不動産の売却のお手伝い・提携税理士・司法書士と連携など、ワンストップサービスを実現しております。
お悩みやお困りごとがあれば、お気軽にご相談ください。
次に、売買条件の合う購入希望者と”不動産の売買契約”を進めていきます。（相続登記の完了前に売買契約することはできますが、遺産分割協議書はまとまっていないと、売買契約できない不動産会社が一般的です。契約を急ぐ会社には気をつけてください。）
不動産売買契約（相続人・代表者へ相続登記）して、相続人に現金を分ける場合、遺産分割協議書にきちんと明記しなければいけません。
また、相続人のうち、他の相続人には代償金を支払うことを取り決めして、不動産を一人で引き継ぐこともできます。（代償分割・遺産分割協議するタイミングで代償金を決めること）
STEP5｜不動産引渡し・遺産分配をする
不動産売買契約・不動産登記が完了した後は、引き渡し・遺産の分配の準備となります。室内の整理が終わっていれば、ゆっくりと引き渡しの準備をしていくことになると思います。
- カギ（見つかったものすべて）
- お受け取りの口座情報（相続分がわかるもの・事前に）
- 印鑑証明書(発行から3ヶ月以内のもの）
- 本人確認（免許証・マイナンバーカードなど）
なお、相続登記の完了済みの書類や登記委任状（司法書士へ委任する場合）などは、不動産売買担当の司法書士と連携していく必要があります。
また、不動産の引渡し場所（業界用語で”決済”）については、ご購入される方の取引金融機関で行うことが一般的です。当日に、売買代金の残金受け取りと所有権移転登記（手続きは司法書士）をしていくことになります。
固定資産税は1月1日の所有者に請求される仕組みとなります。そのため、相続登記での名義変更・売買での名義変更のタイミングによっては、税事務所にて”現所有者申告書”（東京都の場合）を提出する必要があります。
それと、相続人全員への精算についてですが、
不動産の売買契約の締結のときに、ご購入者の方から、”手付金”を受け取ります。当然ですが、”亡くなられた方の銀行口座”は、凍結されていますから、代表者の方が、お預かりや立替することになります。
そして、引渡しまでに、遺品整理・測量・解体・不動産会社の仲介手数料・登記費用などの”諸費用”のお支払いするものもあります。そのため、相続人の代表者としては、自分の口座からの入出金を相続人全員へ確認してもらうための”精算書”や”お金の流れ”を把握しておく必要があります。
- “不動産売買”の入金：売買代金（手付金・残金）・固定資産税・管理費等の精算金
- “不動産売買”の出金：諸費用（遺品整理・測量・解体・仲介手数料・登記費用など）
- 税理士・司法書士・行政書士への報酬・実費・振込手数料など
- 年金・医療・介護保険料還付金
- 生命保険金（受取人で分配するとき）
- 固定資産税（立替しているとき）
- 葬儀費用（立替しているとき）
また、代表者から、それぞれの相続人へ代償金をお支払いされる場合は、振込額の上限もご確認しておいてください。お受け取りの金融機関によりますが、高額な入金があると、金融機関からお電話がある場合があります。
以上により、”独身・兄弟姉妹が亡くなった相続｜不動産売却の流れ”が完了となります。
【所感】
- 多くの業者・専門家に依頼しないと手続きが完了しない。
- 受取人を一人に指定してから分割しても、親族と何度もやりとりが必要である。
- 代表の相続人の労力が大きい感じがする。
- 相続人の方も、不動産・相続・税金の知識が必要である。
別の専門家や不動産会社のサイトをみても、あまり詳細な解説はありませんでした。
そのため、もう少し詳しくまとめて、当ホームページをご覧いただいた方のお役に立てるようにしていきたいと思いました。
当事務所では、不動産取引の経験を活かして、行政書士業務として、金融機関解約数100件以上の遺産整理業務を受任しております。お客様の相続手続き（金融機関の解約・名義変更）と合わせて、不動産の売却のお手伝い・提携税理士と連携など、ワンストップサービスを実現しております。ご状況・ご事情に合わせて、スポットでお手伝いすることができます。
よくあるご質問
はい、電話相談もメール相談もご対応しております。全国からオンライン相談のお問い合わせをいただいております。お困りのことがあれば、お気軽にご相談ください。
はい、対応しております。祖父の方の財産の遺産分割協議書の作成・今回の相続手続きを同時に進めていきます。お気軽にご相談ください。
はい、ご対応できます。（戸籍一式の代わりとなる）便利な「法定相続情報一覧図」のみ作成代行や、不動産の名義変更・売却のみ・お客様のご要望に合わせて、サポートできます。「自分で解約する金融機関」・「ご依頼する金融機関」を選ぶこともできます。
不動産の名義変更（または売却相談）は全国対応しております。不要な不動産の活用方法や売却についても、ご相談できます。遠方の金融機関の解約手続きも対応可能です。お客様とのやりとりは、お電話と郵送だけで業務完了することもできます。（不動産の売却手続きは対面対応が必要な場合あり）お気軽にご相談ください。
遺言の執行代理手続きも対応しております。遺言が封をされていた場合、開けるために家庭裁判所で手続きが必要です。当事務所では、必要書類や遺言の実行するための手続きをご相談することができます。お気軽にご相談ください。
はい、遺産整理業務は、相続人間でのトラブルを未然に防ぐため、原則、相続人全員からのご承諾が必要となります。戸籍収集や財産の把握などは、時間がかかるため、代表者からのご依頼で業務スタートさせていただきます。遺産分割協議のときまでにご親族へご承諾いただければ大丈夫です。（遺言執行者を除く）必要な書類については、郵送対応できますので、遠方でも心配いりません。ご事情に合わせて、ご対応いたしますので、お気軽にご相談ください。
- 相続税の申告までに、早めに現金化の手続きをしたい。
- 相続不動産の名義が昔のまま。誰の印鑑証明が必要？
- 兄弟姉妹や甥姪とは疎遠のため、連絡を取ってもらいたい。
- 親が離婚しているため、義理の子どもの連絡先がわからない。
- 戸籍や相続手続きに必要なものを集めてほしい。
- 銀行や役所に行く時間がとれない。
